□ RMB의 홍콩달러(HKD)에 대한 상대적 강세와 중국인들의 투자이민 및 중국 본토 자금 유입 등의 증가로 인해, 중국인들의 홍콩 자산에 대한 구매력이 급증하고 있는 상황
- 홍콩의 부동산기업인 종윈데이찬(中原地産, Centerline Property)은 2010년 상반기 등록된 신규 및 기존 주택에 대한 매매계약 중, 중국 본토인들의 매매 비중은 총액기준 10.8%, 매매건수 기준 6.7%를 각각 기록했다고 발표함
- 이는 중국 본토자금이 지속적으로 홍콩 부동산으로 유입된 결과이며, 2008년까지 하락세를 보인 홍콩 부동산 상황을 전환시킨 계기가 되었다고 평가함
- 관련 업계의 전문가들은 중국 본토인들의 홍콩 부동산 매입이 상승하고 있으며, 향후 일정 기간 동안 이러한 추세가 지속될 것으로 전망함
- 2008년 상반기 중국 본토인들의 부동산 매매는 등록건수를 기준으로 4.6% 상승하였으며, 금액비중도 6.8% 상승함으로써 4년 연속 상승 추세를 보이고 있다고 전하면서, 2010년 상반기 부동산 매매건수와 금액비중은 각각 6.7%와 10.8%를 기록했다고 전함
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매 반기별(半期別) 중국인들의 홍콩 주택 구매 현황(2007~2010년 상반기) | ||||||
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신규주택 |
기존주택 |
합계 | |||
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구매수량비중 |
구매금액비중 |
구매수량비중 |
구매금액비중 |
구매수량비중 |
구매금액비중 | |
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07년 상반기 |
6.0% |
8.2% |
3.7% |
4.3% |
4.0% |
5.2% |
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07년 하반기 |
12.1% |
15.5% |
4.5% |
5.7% |
5.5% |
7.9% |
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08년 상반기 |
9.8% |
12.1% |
4.1% |
5.6% |
4.6% |
6.8% |
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08년 하반기 |
7.0% |
10.4% |
4.6% |
5.6% |
4.7% |
6.2% |
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09년 상반기 |
9.9% |
14.9% |
5.5% |
7.8% |
6.2% |
9.6% |
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09년 하반기 |
11.9% |
17.3% |
5.7% |
8.1% |
6.4% |
10.1% |
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10년 상반기 |
15.7% |
22.1% |
5.8% |
8.5% |
6.7% |
10.8% |
참고1) 홍콩특별행정부 입국사무처(入境事務處)의 통계 자료에 따르면, 2003년부터 2010년 3월 31일까지, 투자이민자들은 약 11,000명을 기록했고, 그 중 8,501명이 중국 본토인으로 그 비중은 77%에 이른다고 전함(누적 투자이민 자금은 472.6억HKD로 집계되었으며, 그 중 143.5억HKD가 부동산에, 나머지 329.1억HKD는 금융자산에 투자된 것으로 조사되었고, 그 비중이 약 70%에 이르고 있음)
참고2) 투자이민을 온 중국 본토인의 평균 이민 자금은 670만HKD 이상이며, 이들의 주요 투자 대상은 주식(약 70%), 부동산(약 20%), 기타 금융 상품(펀드, 예금 및 보험 등, 약 10%) 순으로 조사됨
참고3) 홍콩에 이미 온 중국 본토인들의 출신지역은 주로 중국 연안지역으로 남방인들이 대부분이며, 지역 분포는 광둥성(廣東省), 푸젠성(福建省), 저장성(浙江省), 상하이(上海) 등으로 나타남
참고4) 과거 홍콩에 이민 온 중국 본토인들은 대부분 홍콩의 노동수요를 충족시키기 위한 목적으로 이주한 사람들로 교육 수준이 낮았으나, 최근 들어서는 학력과 경제력 수준이 비교적 높은 중국 본토의 민간 기업가 및 상공인들이 주로 투자이민의 자격으로 이주하고 있음
참고5) 이민 목적은 주로 자녀 교육, 국제화 정도, 제3국으로의 재(再)이민 용이, 홍콩의 주식 및 부동산 시장에 대한 낙관적 평가 등이 주류를 이루고 있는 것으로 조사됨
□ 최근 홍콩의 고가 주택 매매동향을 볼 경우, 중국 본토인들의 매매가 강하게 나타나고 있으며, 특히 수 천만HKD 이상의 호화주택에 대한 매수가 두드러짐
- 중국 본토인들의 홍콩 부동산 매입은 홍콩 전역에서 활발히 거래되고 있음, 특히 학군과 주요 상업지역 및 호화주택가와 본토로의 접근성이 용이한 지역이 선호되고 있음
- 홍콩 부동산기업 선홍게이(新鴻基, Sun Hung Kai Properties)의 조사에 따르면, 홍콩섬 남부의 부동산 총 매매건수 중 “람완(南灣)”지역의 30%는 중국 본토인들에 의해 매입되었다고 전함
- 최근 홍콩섬의 밧긴(北角, Notrth Point)지역 중 “라임 스타덤(잉빤-쌩위(形品-星寓), Lime Stardom)”과 사이가오(西九)역에서 오완(奧運)역 사이의 지역에 위치한 따이펑(帝峯)과 웡디인(皇殿) 지역은 중국 본토인들이 선호하는 지역으로, 매매 비중이 10% 이상에 이름
- 2010년 상반기, 홍콩에 등록된 신규주택의 매매계약금액은 538.49억HKD이고 계약건수는 6,630건으로, 중국 본토인의 비중은 각각 21.1%와 15.7%을 기록함 (2010년 상반기, 중국 본토인이 매매한 홍콩 주택은 1,041채, 매 채당 평균 1,143만HKD를 기록함)
□ 홍콩 부동산(주택) 시장은 계속된 저금리의 영향을 받아, 매매가 매우 활발한 상황이며, 중국 본토인들의 매수 참여와 자금 유입으로 상승 추세가 지속될 전망임
- 관련 업계의 전문가들은 중국 본토인들의 홍콩 부동산 매입이 지속적으로 증가하는 배경에는 저금리와 지리적 접근성도 한 몫을 하고 있다고 평가함
- 까오롱(九龍)지역 주변이 중국 본토인들의 매매 선호 지역이 된 이유는 향후 이 지역에 본토와 연결될 고속전철이 완공될 예정이며, 주변 지역에 대형 고급 상점가(街)가 밀접해 있기 때문임
- 까오롱 지역의 매월 매매 중 40%이상이 중국 본토인들에 의해 이뤄지고 있으며, 호가 상승의 주요 요인이기도 함(전문가들은 2011년 이 지역의 부동산 가격이 50% 정도 상승할 것으로 예측함)
- 최근 중국 본토인들의 홍콩 부동산 매입 경향은 주택구매를 위한 대출(금)을 중심(주택 구매가의 약50~70%)으로 이뤄지고 있으며, 부동산 매입의 주요 목적이 임대와 매도가 아니라는 점에서 과거와 구별됨(홍콩 부동산 가격 상승의 주요 요인으로 작용하고 있음)
□ 홍콩의 부동산 개발 업계는 향후 홍콩의 부동산이 호화주택을 중심으로 발전할 것으로 예상하고 있으며, 이는 부동산 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 전망함
- 관련 업계는 2010년 등록된 신규 개인 주택 매매 총액이 1,300억HKD에 이를 것으로 예상하고 있으며, 이는 종전 최고치인 2007년 1,234억HKD 수준을 넘을 것으로 전망함
- 부동산 가격의 상승과 개발업자들의 적극적인 투자(호화주택 중심) 등으로 인해 2010년 호화주택 시장은 활황을 구가할 것으로 예상됨
- 2010년 초, 관련 업계는 금년의 신규 주택 매매 건수를 1.2만 건으로 예상했으나, 부동산 경기의 활황으로 인해 1.3만 건으로 확대될 것이라 전망함
- 중국 본토인들의 부동산 매입 추세가 하반기에도 계속될 경우, 중국 본토인들의 홍콩 신규 주택 매매 규모는 300억HKD, 매매건수는 2,000건 이상을 기록할 것으로 전망함
□ 중국 본토인들의 홍콩 부동산 시장에 대한 투자금액과 건수는 연속 3개 반기(半期) 동안 증가 추세를 보이고 있음
- 2008년 글로벌 금융위기의 충격으로 하락 국면을 보인 홍콩의 부동산 시장은 내륙 투자자들의 연속적인 자금 유입으로 인해 2009년부터 상승세로 전환함
- 2007년 상반기, 홍콩의 신규 주택 시장은 중국 본토인들의 투자자금 유입으로 인해 거래금액과 건수에서 각각 8.2%와 6%를 기록하였고, 2007년 하반기부터는 2배의 증가세를 보임
- 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 거래금액과 건수가 잠시 하락세를 보였으나, 2009년부터 다시 강한 상승세를 보이고 있음
- 중국 본토인들의 홍콩 부동산 투자 성향은 주로 호화주택과 신규주택을 중심으로 이뤄지고 있으며, 기존 주택에 대한 수요도 점진적인 증가세를 보이고 있음
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홍콩 부동산 시장의 주기 별 특징 | |
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주기 |
특징 |
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1946~1959년 |
* 인구 급증에 따른 주택 수요 급증: 홍콩의 인구는 1946년 60만 명, 1949년 186만 명, 1959년 300만 명을 초과함 * 1950년대 자본의 대량 유입에 따른 부동산, 건설 붐(Boom) 형성 * 1958년 부동산 시장의 공급초과 현상 발생: 주택과 토지가격 급락(-70%) |
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1959~1969년 |
* 1959년부터 홍콩 경제 호황 시작: 외국인의 대량 유입, 국제 비지니스 관련 기관의 유입 증가, 상가 및 주택 수요 등의 증가로 부동산 산업 활황 * 은행의 신용 위기 발생: 부동산 산업에 대한 은행의 대출 및 관련 조치의 방만한 확대로 은행의 신용 위기 발생, 부동산 가격 급락, 부동산 업체 도산 급증 * 전후 제 1차 부동산 위기 발생 후 1969년에야 비로서 전환점을 맞음 |
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1969~1975년 |
* 1969년부터 부동산 시장이 회복 국면에 진입 * 1972년 홍콩 정부는 “10년 건축계획(十年建屋計劃)” 제정: 부동산 투자자들의 신뢰가 빠른 속도로 회복됨 * 1974년 오일쇼크로 홍콩 주식시장 폭락, 부동산 산업의 전면적인 조정이 일어나, 지가는 40%, 주택(건물)가격이 30~40% 폭락함 |
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1976~1985년 |
* 1975년 말부터 부동산 시장이 회복되기 시작 * 1976년부터 시작된 홍콩 정부의 지하철 건설 계획은 지가 상승을 견인 함 * 1978년 홍콩 정부의 “저가주택계획(居者有其屋計劃 혹은 廉價屋計劃)”으로 222.5만 호의 서민주택 문제를 해결함 * 1977년 450만 명이었던 홍콩 인구는 1979년 500만 명에 육박함 * 주택 수요가 급증하면서 공급부족 현상이 나타나자, 홍콩 정부는 신도시 개발(屯門, 沙田, 葵涌 등 지역) 계획을 추진하기 시작 함 * 1970년대 말부터 부동산 시장이 급속한 발전을 이룸: 1981년 최고조에 이름 * 제2차 오일쇼크에 따른 세계적 경제위기와 영국과 중국간의 홍콩 문제 협상에 따라 부동산 시장에 대한 홍콩인들의 불안감이 가중됨 * 1982년 말, 홍콩의 주택 가격은 전년 동기 대비 60% 하락, 1983년 부동산 시장이 붕괴됨 *1984년 9월 “중국과 영국의 연합성명(中英聯合聲明)” 서명 후, 부동산 시장이 비로소 회복 국면에 진입함 * 홍콩의 부동산 산업은 1970년의 기초에서 진일보 발전을 거듭함 |
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1985년 말~현재 |
* 1990년 이후 부동산 가격 급증, 부동산 시장의 과열, 왜곡 현상 만연(1990년 홍콩섬의 주택 가격은 1981년 대비 2배로 급등) * 1990년대 초, 국제투기자금의 홍콩 유입으로 부동산 가격 급등, 일반 서민의 주택 구매력 급감, 주택문제가 새로운 사회문제로 대두됨 * 1991년부터 1997년까지 주택 가격은 4배 이상 급등했으며, 1985년 부동산 시장이 회복세를 보인 이후 1997년까지 주택 시세가 9~10배로 급등했음 * 1997년 부동산 거품이 꺼지면서 부동산 가격이 지속적으로 급락하여, 1997년부터 2003년까지의 하락폭이 70% 정도를 기록함으로써 홍콩 경제에 악영향을 미침(이번 부동산 시장의 상승 주기는 13년, 하락 주기는 6년으로 조사됨) * 2003년부터 홍콩 부동산 시장은 점진적인 회복 추세를 보이고 있으며, 2008년 하반기부터 부동산 경기가 활황 국면에 진입하면서 1997년의 시세를 점차 회복하고 있는 중임 |
□ 홍콩 부동산 시장에 대한 중국 본토인들의 투자 증가세는 주로 홍콩 부동산 시장과 금융환경이 가지는 특수성으로부터 기인함
- 홍콩의 부동산은 홍콩 정부가 토지를 공급하고 부동산개발회사가 이를 개발하는 형태로 수요초과현상이 일반적이며, 외국인 및 이민자의 증가로 부동산 수요를 가중시키고 있는 것이 특징임
참고6) 2009년 2월 현재, 홍콩의 인구는 700만 명(one way permit 포함)으로 조사됨. 홍콩 인구는 1961년 319만 명, 1971년 410만 명, 1994년 612만 명, 2003년 680만 명으로 꾸준히 증가하고 있음. 홍콩 행정수반인 도널드 창(曾陰權)은 2009년 파이낸셜 타임즈(FT)와의 인터뷰에서 뉴욕과 런던의 예를 들며, 홍콩의 적정 인구가 1,000만 명이라고 밝힌 바 있음.
- 홍콩 부동산 시장이 급등하는 요인은 미국의 저금리와 연관되는데, HKD가 달러화와 페그제(고정환율제)로 연동되면서 미국과 같이 저금리 기조를 유지하고 있어 낮은 금리가 홍콩의 자산 가치를 상승시키고 있기 때문임
- 홍콩의 GDP 중 부동산의 비중은 20% 이상이며, 2009년 주택 가격은 30% 급등했고, 올 들어서도 13%가 추가 상승하여, 홍콩 정부는 과열 양상을 보이고 있는 홍콩의 부동산 시장을 통제하기 위해 일정 규모 이상의 거래에 대해 거래세를 도입하고 모기지(mortgage loan) 비율을 제한하며 주택공급을 확대하겠다는 등의 정책조치를 취하고는 있으나 시장 반응은 탄력적이지 못한 상황이며 심지어는 그 실효성에 의문을 제기하는 여론이 강한 상황임
참고7) 2009년 10월 19일, 홍콩의 행정수반인 도널드 창은 부동산 폭주 현상이 이미 “통제 불능 상태”라 밝힌 바 있으며, 2010년 상반기까지 홍콩 정부는 부동산 과열을 진정시키기 위한 각종 정책 조치를 취하고는 있으나 부동산 시장은 별다른 반응을 보이고 있지 않음. 한편 홍콩 정부의 각종 부동산 정책 조치가 저신용ㆍ저소득 소비자들의 주택 마련을 더욱 어렵게 하고 있어 사회적 불만으로 작용하고 있음.
- 홍콩 부동산 시장의 과열의 또 다른 요인으로 지목되고 있는 것은 중국의 경제성장으로 홍콩 경제가 호조를 보이고 있는데다 저금리의 부작용 심화가 이를 촉발하고 있음
(작성자: 호서대학교 교양학부 전가림 교수)
자료: 財經日報, 東方日報, 新報
출처: KIEP(대외경제정책연구원) CSF(중국전문가포럼), 2010년 8월 19일
